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公允价值对投资性房地产有什么应用

作者: 中文核心期刊2019-03-08阅读:文章来源:中文核心期刊咨询网

  这篇论文主要介绍的是公允价值对投资性房地产有什么应用的相关内容,本文作者就是通过对公允价值投资房地产的内容做出详细的阐述与介绍,特推荐这篇优秀的文章供相关人士参考。

公允价值对投资性房地产有什么应用

  关键词:公允价值;投资性房地产;新华联

  一、相关定义

  为了促进我国经济的发展,进一步加快我国会计准则与国际趋同,财政部2006年颁布CAS3要求将投资性房地产从固定资产和无形资产中区分出来,作为一个独立的会计科目进行核算和反映。在资产负债表日,企业可以采用成本模式或者公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量,但对于公允价值计量模式CAS3规定了应用的限制性条件。CAS39公允价值计量会计准则的颁布是我国与国际会计准则趋同化的重要进程,其主要的变化有更改了公允价值的定义、明确估值技术并提出公允价值层次及其披露要求。公允价值的定义中由“有序交易”代替原“公平交易、将主体更换为“市场参与者”、同时提出有序交易的场所为主要市场,次之为最有利市场。对于估值技术主要包括市场法、收益法和成本法,同时企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值,公允价值计量所使用的输入值分为三个层次并有相应的披露要求,三个层次的计量中主观判断成分随着层次中增加而依次增加,需要注意的是公允价值计量结果所属的层次,取决于估值技术的输入值,而不是估值技术本身。当变更估值技术时,企业还应当披露这一变更以及变更的原因,可以看出CAS39规定各个层次的输入值并界定其应用顺序及相关披露规范有利于提高公允价值计量的可靠性。

  二、新华联案例分析

  1、公司介绍新华联文化旅游发展股份有限公司作为中国500强企业新华联集团旗下的重点板块之一,新华联文旅发展于1992年主要涉足房地产开发行业,2011年7月8日在深交所上市。在20多年的发展过程中,新华联文旅得到了迅速发展,公司开发项目已遍及全国以及海外等多地,开发总面积超过5000万平方米,形成了文化旅游业、金融业、房地产开发业等多元化的产业布局。2、投资性房地产后续计量会计政策变更的影响2013年8月22日新华联不动产公司(公司于2016年8月12日更名为新华联文化旅游发展有限公司)召开第董事会会议,审议通过了《关于公司投资性房地产会计政策变更的议案》,于2013年1月1日开始实施。公司董事会认为:目前公司投资性房地产项目位于北京等重点城市的核心区域,有活跃的房地产交易市场,可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。同时认为投资性房地产公允价值后续计量是目前国际通行的成熟方法,可以更加真实客观地反映公司价值,有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。新华联在2013年8月30日发布关于中联资产评估集团有限公司对其集团下相关投资性房地产公允价值的评估报告以及相关说明,评估性质为追溯性评估,具体情况见下表:中联资产评估采用市场法是出于委估资产为已建成投入使用的房产,所在区域内同类型物业的成交案例较为丰富,市场交易信息和数据相对较易取得,因此采用市场法进行评估。新华联在召开董事会后发布了投资性房地产公允价值的追溯评估报告,其符合CAS3中对于投资性房地产后续计量由成本法改为公允价值计量的规范要求,同时对此会计政策的变更采用追溯调整法,对财务报表数据的相关影响也在2013年年报做出说明。3、投资性房地产公允价值的确认新华联自2013年起以公允价值计量投资性房地产,表2即是2013年—2016年投资性房地产公允价值变动情况,可以看出2013年、2014年公允价值变动损益较大,一定程度增加了当期利润,同时不再计提折旧和摊销,减少折旧和摊销的费用,都会使当期利润增加。在2014年由于投资性房地产公允价值变动的影响,投资性房地产占总资产的比重由2013年的3.58%上升到9.4%,在2014年年报中作为重大资产变动项目进行列示。同样在2014年公司开发新的项目作为投资性房地产,也一定程度增加了投资性房地产所占比重。2015年、2016年公允价值变动较为平缓,新华联在这两个会计年度也增加了新的投资性房地产项目。新华联对投资性房地产公允价值的确认方法是采用专业评估方法,即委托中瑞国际资产评估公司对投资性房地产进行公允价值评估,出具相应的资产评估报告,根据2014—2016年的年报可以看出新华联三年来一直采用中瑞评估的评估报告,中瑞评估采用的估值技术是收益法,2014年采用的无风险利率为3%,风险报酬率为4.75%,总折现率为7.45%。2015年无风险利率为1.50%,风险报酬率为6.00%,总折现率为7.50%。2016年没有公布相关利率。其采用该方法也符合CAS39的要求,新华联所拥有的投资性房地产所处位置拥有较为成熟活跃的房地产市场,其次中瑞评估是一家独立成熟的评估单位。但新华联却没有公布具体的中瑞的评估报告,因此中瑞采用具体的评估流程与规范并没有得到列式,这是需要进一步改善的。同时还存在一个问题,在2013年8月30日新华联委托中联资产评估集团对投资性房地产公允价值进行追溯评估采用的是市场法,而在2014年起将评估公司更改为中瑞评估公司,采用的是收益法,更换了评估公司同时更换评估技术,新华联没有对此做出公告。自2014年7月1日起,根据最新CAS39会计准则的要求,要对公允价值的层级进行披露,新华联在2014年年报中首次对公允价值层次披露,从2014—2016年新华联投资性房地产持续性公允价值输入值划分为第三层次公允价值计量,同时按照CAS39对第三层级输入值的采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息以及期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析进行了披露。符合CAS39的要求,只是在2016年没有披露评估方法收益法使用的相关利率。由此看出虽然新华联投资性房地产的公允价值输入值位于第三层次,但其公允价值的披露是符合CAS39相关规范的,只是在于相关资产评估报告的披露上可以更加详细。

  三、目前公允价值在投资性房地产中应用存在的问题及建议

  1、需进一步完善信息披露的要求根据对上市公司投资性房地产公允价值披露分析来看,部分公司并没有对公允价值的取得方式以及确认流程进行详细披露,例如本文中新华联并没有披露相关资产评估的报告,这都会使得会计信息质量的下降,建议应出台强硬的披露规范,要求企业必须披露公允价值的取得过程。2、估值技术需要缺乏一定可操作性虽然CAS39对估值技术以及公允价值层次进行了规范,但对于我国一直对投资性房地产估值这一知识领域研究有所却反缺乏,在各企业会计人员进行实际操作过程中存在很大的问题,同时公允价值各层次确认条件严苛,使得很多公司都会选择在第三层次进行公允价值输入,这也一定程度使得企业降低会计信息质量,因此应加强对估值技术的使用进行指导与培训。3、提高会计从业人员职业素质与判断能力公允价值的引入要求会计人员必须进行职业判断,这不仅需要牢固的专业知识也需要缜密的会计估计,因此要加强对会计人员相关公允价值的教育与培训,提高我国会计人员整体职业判断水平;另一方面公允价值应用中存在不确定因素这也为企业操纵利润提供了可能,因此只有加强会计人员的职业道德教育,才是杜绝企业利用公允价值操纵利润的根本措施。

  参考文献

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  [4]陈娟、郭婷:投资性房地产公允价值模式应用分析———以世贸股份为例[A].中国会计学会.中国会计学会2013年学术年会论文集[C].中国会计学会:,2013:13.

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  [7]赛娜:上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[A].中国会计学会教育分会.中国会计学会2011学术年会论文集[C].中国会计学会教育分会,2011:5.

  作者:杨成文 陈曦 单位:青岛理工大学

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