项目管理师评职论文刍议房地产成本管理措施

　　摘要：现代企业按照企业自身以及市场状况而进行的一种成本管理的全过程全动态管理方式就是目标成本管理，从房地产企业方面来说，对项目的目标成本加强管理，能够使利润成本管理得以理清，使成本得到有效地控制，从而为项目决策提供依据，所以是房地产开发项目值得借鉴的成本管理方式。

　　关键词：房地产开发项目,目标成本管理,措施

　　一、房地产目标成本管理的含义

　　房地产项目的目标成本管理，便是在项目立项的时候对房地产项目的利润目标、成本目标加以确定，而这个利润目标和成本目标的确定过程便是全面的目标成本管理。房地产项目目标成本管理是以市场价格收益作为出发点，同时与目标利润相结合，为房地产项目确定能够接受的最高成本，在这之后的项目实施全都是为了确保成本控制能够在可接受的范围内。目标成本的管理是全过程、全员的管理，它甚至要求部门中的每个工作人员制定出个人的目标计划。

　　二、开发项目目标成本的制定

　　在开发项目建设前期阶段需要工程技术人员、市场营销人员、工程审计人员、财务成本的管理人员共同协作，根据市场状况以及历史上相关同类项目成本的资料来对开发项目目标成本予以制定。具体制定步骤如下：

　　(一)对项目目标收入进行预测。在销售人员对建筑产品市场作了一番充分的考察和调研之后，与建设产品自身的卖点和特点相结合，预测各种不同建筑产品的均价，再与建筑产品的可售面积资料相结合，把建筑项目目标收入预算出来。

　　(二)制定项目的目标利润。作为项目的财务人员，要在结合公司利润计划与中长期计划的基础上，确定建设项目的目标利润。在对目标利润进行制定的时候，不仅仅要对项目利润状况加以考虑，同时还要对项目的现金流量、投资报酬、销售等因素予以充分的考虑。

　　(三)制定项目的目标成本。在前两个步骤的基础上，已经预算处项目的目标成本与目标收入，因此由目标成本计算公式就可将开发项目的目标成本计算出来。

　　目标成本的测算不可能通过一次测算就能达到要求，因而需要在目标成本、目标收入和目标利润之间进行不断的调整。通常情况下，根据市场情况预测出的单价调整空间不大。在收入不变的时候，目标利润过高必然会造成目标成本过低，假如在实际的建设中不能够达到这么低的成本水平，那么这个目标成本的控制就是没有意义的;同样目标利润过低就会造成目标成本过高，这也是不可取的，因为目标成本过高就没有控制的意义了，并且也不可以拿来作为衡量成本控制效果的依据。因此，在制定目标成本的时候一定要进行反复的测算，从而使制定出的目标成本既合理又可行。

　　三、开发项目目标成本的分解

　　开发项目的目标成本分解包括横向分解和纵向分解，纵向分解是指由开发项目形成过程，根据成本核算科目把开发成本予以逐级的分解。横向分解是指在纵向分解基础之上，根据企业各部门管理职能和业务的不同，把纵向分解中的末级科目分解落实到相应责任主体上，横向分解的实质就是责任分解的过程。

　　要按照项目的工程概况、分期规划指标和总规划指标来分解目标成本，将控制指标分解到各责任部门，同时对各部门的控制手段、控制要点和目标加以明确。当责任分解到部门的工作完成之后，需将成本控制要点详细的制定出来。

　　对纵向分解来说，它的主要依据是企业内部成本核算科目的层级和具体内容，分解原则就是将目标成本分解到最末一级的成本核算科目中去。房地产的开发项目包括商业街、写字楼、公寓、裙楼等，在对成本核算对象进行按期划分的基础上，还应该对成本核算对象进行按功能的划分方式。对同一期、同一小区里的多层、高层、复式等结构，还应对成本核算对象进行按结构的方式划分。

　　四、开发项目目标成本的控制

　　成本的控制是开发项目中目标成本管理体系的关键，这里所谓的控制指的是在项目成本形成过程里，为了降低成本，所实行的计划、预测、实施、分析、核算、考核等活动。成本控制包括事前控制、事中控制以及事后控制。在成本控制中需把握如下几个原则：责权利相结合原则、目标管理原则、动态控制原则、全面控制原则。从而形成项目目标成本全时态和全状态的全面控制，最终达到预定的成本控制目标。

　　(一)对目标成本的运行进行严格的监控，落实分级归口原则，从而确保开发项目的目标成本控制内容可以覆盖到企业的整个生产过程。

　　(二)通过建立内部的经济责任制，把目标成本的控制和经济责任制联系在一起，将目标成本和相关的指标作为经济责任制执行过程中的重要内容，对上级实行层层保证措施，对下级实行层层分解费用，让责、权、利可以结合起来，从而调动起员工的积极性，确保目标成本处于控制之中。建立完善的定期成本分析会制度，由反馈的信息，来进行日常的调整和分析。在基层单位需开展成本分析会对目标成本进行控制，开展专题经济分析会来对重大问题进行分析，通过发现的问题，对成本升降的原因进行分析，从而研究出对策，制定改进的措施。

　　(三)采用科学合理的成本控制方法，成本控制的方法包括：定额控制法、手册控制法、预算控制法。

　　五、开发项目目标成本的分析与考核

　　(一)对目标成本进行分析

　　对目标成本进行分析是为了将成本差异的原因找出来，以便找出成本控制的对策，也能够为企业后续项目的目标成本制定提供依据，与此同时，目标成本分析还是分清责任实行奖惩的依据。目标成本分析存在于目标成本管理的整个过程之中，是目标成本控制最有力的工具。

　　目标成本分析包括差异分析和比较分析。其中，比较分析是目标成本和定期实际成本之间的比较分析，定期对目标成本进行成本分析能够找出目标成本管理中存在的问题，并及时的提出解决对策，进而实现有效地成本控制。不定期的实行成本分析，通常是发生在个别成本核算出现问题的时候，此时对其进行及时的分析，能够尽早发现问题，从而做出及时的调整，确保目标成本能够实现。在与历史项目的成本进行比较分析的时候，能够发现现在的项目管理水平较之过去有无提升。所谓的成本的差异分析是指，通过对目标成本与实际成本之间的差异实行较为深入的分析，找出差异形成的原因，从而将造成差异的责任主体予以落实，并作为考评的依据。

　　(二)对目标成本进行考核

　　所谓的目标成本的考核是指根据成本分析的资料与实际的成本核算数据，同时与开发项目建设中的实际状况相结合来考核、评价与目标成本相关的责任主体，同时根据考核结果实行奖惩。

　　目标考核最主要是对主体目标成本计划的完成情况进行考核。目标成本管理的最后一环便是成本的考核，考核的目的是奖励成本控制得好的主体，惩罚成本控制得差的主体，以此来促进各责任主体能在后续的项目中更为积极地投入到目标成本的管理中去。

　　六、结语

　　房地产企业目标成本的管理是全过程、全员的管理。作为房地产企业一定要具备健全的成本管理体系，切实加强实施过程中的成本分析和监督，并对成本信息予以及时的反馈，从而为企业营销策略的调整和制定提供依据，使企业能够获得更大的经济效益。

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