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住房公积金贷款风险如何控制

作者: 中文核心期刊2018-11-03阅读:文章来源:中文核心期刊咨询网

  针对住房公积金管理中心为谋求长足发展,依法依规使贷款工作更上新台阶,充分发挥贷款在市场经济中的作用,集财力物力人力改革完善住房贷款流程。为适应住房公积金贷款新流程,提出新形势下的住房公积金贷款的风险防范,是市场经济体制对目前贷款工作的一个更高要求,接下来小编简单介绍一篇优秀经济风险论文。

经济与管理

  一、现状:

  在全球经济整体萎靡的时候,房地产市场属于首当其冲受到打击的。在全球经济不景气的大背景下,中国经济领域最热门的板块却是房地产。目前的中国正处在建设市场经济的路上,住房成为国人的必需品,国人纷纷加入购房者行列。由此,住房引来高速增长的房贷业务,这不能不引起住房公积金管理中心(以下简称管理中心)足够的重视,因房贷引来的经济很可能演变为严重的社会问题,会给国家造成极大的金融安全隐患!日本有过如此相似的我们的现在,一场持续数年的房地产高潮,带给日本的是几十年的伤痛,说透了就是普通民众按揭贷款还不出月供,导致债务和金融风险,直到今天,日本地产业也未能恢复到往日的辉煌;所以研究控制住房公积金贷款的风险显得更为必要,为此,正视问题,防范风险、控制风险成为当下公积金贷款最重要的一个方面。

  住房公积金贷款:

  《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)诠释住房公积金是职工缴存的长期住房储金,具有强制性、互助性、义务性及保障性特点;住房公积金贷款是住房公积金缴存者使用住房公积金的重要方式,属缴存者的合法权益。所谓“住房公积金贷款”,是指住房公积金管理中心为公积金缴存者因购自住住房或改善型住房委托合作银行发放的一种住房抵押贷款。在此过程,参与担保的是专业住房担保公司提供保证担保,以借款人所购住房抵押作为反担保的一种抵押贷款。抵押贷款通常被认可为较为安全的贷款方式,因为住宅是消费品,具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点,并且偿还贷款的资金来源于有工作且收入稳定的家庭;然而,容易忽视的是房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。

  从金融学来看,资金的融通随时伴随着风险。所谓风险,就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏移的可能性。通俗来说,就是未来会发生的不确定,对于不可控的这种不确定就是风险。住房公积金贷款在整个借贷过程发生的所有风险,本质上是一种金融风险。

  公积金住房贷款期限最长达30年。理论上时间越长实际收益与预期收益偏移的可能性更大,在此期间有可能显露以下情况,如:借款人无法还款时,抵押物依法处置后有可能不足清偿;抵押物因天灾人祸有可能灭失或损毁;法律制度造成难以收取、难于处置不良贷款的抵押等,所有这些都是潜在风险。住房公积金贷款涉及管理中心、受托银行、评估公司、开发商、购房者、担保公司,由多方当事人参与。管理中心与受托银行签订《委托贷款合同》、受托银行与购房者签订《借款合同》、房地产开发商与购房者签订《购销合同》,管理中心、受托银行与担保公司签订三方协议,可见各方当事人权利义务各不相同,呈现复杂多样交叉纵横的关系。从管理中心到受托银行、从购房者到地产商、从地产商到担保公司,每一个环节都有可能出现风险。因此,为谋求住房公积金长足发展,避免发生诸如抵押风险、信用风险等纵横交错的潜在风险,必须从源头把关,避免风险的产生。

  三、住房公积金贷款存在的风险

  根据《巴塞尔协议》,贷款风险具体划分为信用风险、市场风险、操作风险三类,而住房公积金贷款风险有自身明显特点,所以从以下几个方面来谈住房公积金贷款存在的风险。

  (一)信用风险,即借款人在还款期内由于疾病、失业或者收入锐减等原因,不能按时足额偿还月供。还款意愿和还款能力是两个影响因素。还款意愿是借款人对偿还公积金贷款的态度。借款人对按时还贷是否守信,态度是否端正,都可以看出借款人的还款意愿。还款能力是借款人客观的财务状况,即在客观情况下借款人是否能够具有按时足额还款的能力。住房公积金贷款还款期限最长30年。在此时段里,时间越长,借款人收入状况越具有极大的不确定性,还款能力越难稳定,这就极大可能造成贷款风险。所以这种贷款的风险特别要关注,经办人在办理贷款业务时,月供不要超过借款人工资收入的40%。

  (二)抵押风险,专指办理财产抵押过程中存在的风险。《贷款通则》明确抵押贷款是按《担保法》规定的抵押方式,以借款人或者第三人的财产作为抵押物发放的贷款,也是一种最主要的担保方式。抵押权属的顺利实现是住房公积金贷款风险规避的关键环节。这个环节存在着一定的风险。

  1、有抵押房屋未经登记的风险。抵押合同经过法定登记部门登记后,抵押权才具有对抗第三人的效力。但实际上存在未办理抵押的情况,因未取得他项权证,所以抵押权属落空。

  2办证风险。一些开发商未取得预售许可证就开始售房,致使贷款发放了很久,借款人也入住相当长时间,可房屋他项权证仍未办妥,这是比较普遍的。

  3重复抵押风险。有的开发商在建造住房时已经将在建工程设定为抵押物,在此抵押物尚未解除的情况下,隐瞒事实,违规售房。贷款人若向借款人发放住房公积金贷款,用所购住宅作为抵押时,就形成了重复抵押,造成管理中心的抵押权属落空。

  4抵押变现风险。被法院判决为贷款人可处置的抵押物,存在市场价格波动带来的市场风险:抵押物依法处置后有可能价值不足难以清偿,或者实际变卖中困难重重。

  5抵押物灭失风险。因各种不可抗因素如地震、山体滑坡、大洪水等造成的抵押中的房屋财产不存在,又或者因拆迁,战争等人为因素造成抵押中的房屋财产损毁无存。这样的情况,有国家法律规定,抵押物因抵押物的灭失而消灭,除非另有约定的赔偿、补偿,否则抵押权人无法主张该权利。

  (三)市场政策风险,由于住房公积金政策国家直接调控,国家出台、修改相关政策而形成的贷款风险。《条例》规定住房公积金贷款的服务对象是中低收入人群,但是中低收入者收入不太稳定,偿债能力不强会影响贷款的安全性。另外,住房公积金的运作为“低存低贷,封闭运作”,造成利率政策性风险。住房公积金贷款利率由国家宏观调控,借款人承担了一定的利率风险。“每年一月一日起,住房公积金贷款利率按上一年度最后一次调整利率执行”等,这就导致政策变化时,若利率上调,借款人出现贷款违约的可能性加大。其次住房公积金的属地管理原则,管理中心受市政府管辖,地方政府为了拉动地方经济,会给管理中心下达贷款指标,若过分追求经济指标,而忽视贷款质量,会直接造成不良资产。第三,法律人性化的修改给管理中心带来风险。例如:2005年起开始执行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条:“对被执行人及其所扶养家属生活所必须居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,第七条:明确业主抵押自己所属房屋,若该套房屋为唯一居住房产(有证据证明该套房屋的唯一性),那么抵押权人向该套房屋所有权人追讨欠款,法院不得拍卖、变卖或者抵债。这就是法律人性化改革给管理中心追缴贷款带来的实际困难,这是住房公积金贷款风险的一个具体表现。

  (四)住房公积金制度本身引发的风险,《条例》明确:住房公积金管理中心是直属城市人民政府、不以盈利为目的独立的事业单位,管理中心的管理费用靠本级财政按标准拨付,从上交的住房公积金增值收益中列支。管理中心不是金融机构,没有资本金,不可办理金融业务,住房公积金的运作只能委托管委会指定的商业银行办理,风险由管理中心承担。管理中心运营的资金全是住房公积金贷款,一旦资不抵债,中心没有承担风险的资金准备。管理中心与商业银行为合作关系签订委托合同,受托银行收取委托手续费。银行追求的是利润最大化,而管理中心是以解决中低收入家庭的住房为目的的事业单位,可见银行与中心目标不同。在贷款业务中,受托银行对于借款人家庭的还贷能力判断偏高,容易造成放款后月供不切实际,影响借款人生活质量。由于银行不承担风险,在贷款的回收催缴中,没有积极性,此外,管理中心不直接面对借款人,缺乏直观的一些了解,在催缴中处于被动地位,这些都是制度中隐藏的风险。

  四、防范住房公积金贷款风险的几点思考:

  住房公积金贷款风险有来自外部的,也有来自内部的,要防范风险,仅仅依靠自身努力是不够的,风险管理贯穿于整个贷款周期,从贷前调查和贷时审查到贷后检查整个管理的全过程,目前已经形成相应的风险防范理念和风险防范机制,建议完善以下几点:

  (一)完善银行与管理中心的委托机制

  如上所述,管理中心与银行是两个管理目标截然不同的机构,制度造成利益上的根本冲突,难以协调。若要弱化根除这样的制度风险,必须采用自营模式。管理中心转变为住房福利机构,由中央直辖,借助各银行网点办理住房公积金贷款业务,各银行可以凭业务量获得住房公积金存款额度,以此实现银行的逐利目的,而管理中心也免去了重建一套机构的不实之举。

  (二)完善住房公积金贷款政策

  搞好调查研究,以确实解决住房公积金的服务人群为中低收入家庭,制定引导性、人性化措施。一是贷款额度与缴存额直接相关,缴存额高,贷款额度也相应高。其二,贷款利率与贷款期限需更加细致化,利率可以划分出5年,10年,15年或更多层次,按5年一个等级,年限越短,利率越低,这样可以引导申请人树立“合理期限”还贷的理念,有能力10年还清的,他绝不会选择30年慢慢还了。其三,关联夫妻双方多个还款账户,实现冲还贷款,避免造成逾期或者跨月还款。

  (三)完善住房公积金贷款审批机制

  住房公积金贷款作为住房公积金增值收益的主要来源,核心业务,是各种潜在风险的集聚之处。所以风险的控制得从源头把关。

  1完善贷款审批程序,合理规避贷款风险。逐步建立分级审批和大额度集体审查制度。每个岗位设有自己的权限,超出自己权限范围的贷款,要报送上一级权限审批,遇到大额贷款还要以会议的形式进行集体研究审批,切实实现审批民主科学化。其二,管理中心与委托银行要定期交流,加强沟通,彻底消除信息不对称状况,达到信息共享,共同防险的目的。其三,坚持审贷分离制度。

  2切实完善贷前调查

  管理中心收到借款人的申请及相关资料后,要对借款人和抵押物做全面的调查分析。这是信贷员岗位职责所赋予的责任,是最重要的一个环节。一旦出现风险,要追究相应责任。另外,还要加强贷前调查的广度和深度。既要调查贷款申请人的资信和相关资料,又要加强抵押物的调查分析。与借款人面谈,洞悉其贷款的意图,借助个人征信系统对借款人资信进行审查。对于抵押物的审查要关注是否易于保值、变现,易于估价、抵押等。

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  《经济与管理》是以反映应用经济和经济管理为主的综合性经济类刊物,解读经济时政、关注经济热点、难点、探讨经济与管理发展对策、服务经济社会建设是本刊的宗旨,理论研究紧密联系实际,时政评论及时准确、对策研究脚踏实地是我们的办刊理念,应用经济和经济管理是本刊的两大研究领域

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