建筑工程论文发表房产测绘问题的探讨

　　摘要：综合性、超大型建筑越来越多，由于原有房产测量的规定和方法不能适应这些设计独特的建筑物，所以只能在测绘工作中根据实际情况依据现有的规范、方法结合实践中积累的经验，提出相应的处理方法，以确保此类房屋面积测算结果的合理、公正、准确。

　　关键词：综合性,超大型建筑,房产测绘

　　坐落于本市中心广场西北角的某大厦，是本市地标性建筑，该幢建筑设计总层数有69层，设计高度有 450米，用途有商业﹑影院﹑酒店﹑办公等功能，总建筑面积约有30万平方米，目前是江苏第一高楼﹑世界第七高楼。

　　由于该幢建筑集众多功能于一体，造型新颖独特，且形状不规则，所以在对其进行建筑面积测算时有尺寸丈量困难、测算功能区如何划分、共有共用部位认定和怎样分摊以及面积测算认定都具有一定的难度和繁杂性，并且遇到许多前所未遇的难题。本文就此大厦房屋面积测算中遇到的问题加以探讨，提出相应的处理方法，以确保该幢房屋面积测算结果的合理、公正、准确。

　　一、 测绘项目的具体情况

　　本幢大厦规划设计情况为：地下四层是车库和设备用房，其中负一层夹层为商业;地上副楼23层为办公;主楼 1-8层为商业用房和酒店用房，其中在5-6层还设计有电影院，电影院两层相通(含夹层)，与商业有隔墙相互区分;主楼9-35层为办公(其中有两层避难区)，36-65层是酒店用房(其中有层避难区)，59层是观光层(有电梯直达)。该幢建筑外形设计新颖，形状奇特，其每层的玻璃幕墙形状都不相同，整幢建筑从视觉上看非常具有现代感。但是从测绘计算的角度上看就增加了难度和工作量。该幢建筑用途多﹑设计复杂，一层商业的核心筒内仅不同用途的电梯就有30部，另外还有自动扶梯3部，副楼电梯8部，商业内部使用电梯7部，酒店内部使用电梯2部，以及数量更多的楼梯﹑管井﹑机房﹑设备间等共用部位，实地测量的工作量和计算的复杂性可想而知。由于整幢建筑主体结构施工后就开始装修，基本上施工与装修同时进行，为了保证测绘计算的准确和精度要求，现场测量尽量在装修前进行，这就加大了现场测绘难度，测绘时间前后用了一年半左右。根据以上情况绿地广场﹑紫峰大厦测算时分为3个功能区﹑59个分摊区﹑6种墙体的厚度。

　　二 、测绘计算的思路和方法

　　1. 本幢大厦体形巨大，外形不规整，在外业的实地测量上就不能使用传统的丈量方法。这里主要采取实地数据与CAD数据校验的方法。首先要确定作为全楼支撑的立柱桩是否在设计的位置上，这通过现场柱与柱的测量就可以确定，然后在此基础上通过柱与其它部位的位置关系就可以确定图形尺寸。通过现场测量尺寸与CAD图形截取尺寸的比较判断设计图纸与实地是否一致。由于测绘周期较长，问题较多，因此采取记工作日志的方法，详细记录每次的外业情况，以便日后的问题处理和面积计算。

　　2. 本幢大厦的外立面是用不同的预制钢窗型材围合而成，这就造成每一层面都不相同，在分层分户计算机操作界面上每一层面必须显示出来，内业工作量非常大。为了尽量减轻工作量，提高工作效率，这里主要是通过现场测绘与设计图纸比较，找出其设计规律，在每一层的标准层面上预留出每层相同的部位，然后在此基础上复制到每一层面上，再分别绘制每层的图面，这样处理的关键是要对现场和图纸非常熟悉，知道每一层的相应变化。

　　3.内业计算时采取相同坐标轴的方法，即在分层分户计算机操作界面内建立与设计方案相同的坐标轴(如下图)。本幢大厦的主楼﹑副楼﹑商场﹑酒店都有自已的坐标轴，而这些坐标又相互关联，形成了复杂的坐标轴网，在画图提取数据时这些坐标轴网将发挥作用。有了这些坐标轴网将有效提高测算时准确度，和及时发现问题。

　　三、 测绘计算时遇到的问题和处理方法

　　由于本幢大厦的设计超前﹑用材新颖，许多部位的认定在《房产测量规范》、建设部(2002)74号文《关于房屋建筑面积与房屋权属登记有关问题的通知》和《南京市房产面积测算规则》中没有可直接引用依据和标准，所以在面积的认定上存在许多困难。这里主要是把出现的问题尽量参照现有的规范和标准，拿出自己的意见汇报给技术部的领导和所领导经研究最终得出以下处理意见。

　　1. 本幢大厦裙楼的外立面是由玻璃幕墙和框架内结构墙体组成,在墙体外有钢架支撑并挂上石材,其外部距内部框架墙体约有50公分,现测绘计算时墙体按什么标准取值。

　　处理意见：根据《房产测量规范》(8.2.1)规定，玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。因此，该玻璃幕墙按实际厚度计算，外挂石材视其为装饰不考虑其尺寸，仍按框架内主墙体厚度取值计算。

　　2.本幢大厦主楼外立面是由预制钢窗型材围合而成，这些预制钢窗是由不同尺寸的标准型材组成，由于内部装修时无法使分隔墙与外墙闭合，留有空隙，现测绘计算时墙体按什么标准取值。

　　处理意见：外立面是由预制钢窗型材围合而成，因此按预制钢窗的尺寸取值，分隔墙与钢窗有空隙处，取内部分隔墙延长线与外墙的交点。

　　3.副楼一层机房的进出风口处，无外墙以百叶围护，内部无隔墙，现测绘计算时墙体按什么标准取值。

　　处理意见：以百叶为围护外墙计算。

　　4.一层商业大厅原预测时把部分面积作为共用面积计算，但实地并无界线分割。商业大厅为跨越层的挑空大厅，大厅内各层商业由自动扶梯相联，自动扶梯各层相互交错，现如何计算面积.

　　处理意见：由于该商业部分未分割出售，为整体经营的商场，因此上述实地无界线的共用面积应作为各层套内面积。挑空部位为上空，一层自动扶梯归入大厅，其余层面自动扶梯按其外围水平投影计算面积。

　　5.裙楼商业内有的隔墙上增加了保温隔热材料，在墙体厚度取值时是否考虑其厚度。

　　处理意见：增加的保温隔热材料视其内部装修，墙体仍按原设计厚度计算。

　　6.商场的6，7楼建有电影院，电影院两层间有内部相通的楼梯，该影院未出售，开发单位准备将其作为自有产单独登记，是否可以把电影院从商业内划出，新建分摊区计算面积。

　　处理意见：由于电影院与商业间有墙体分割，且影院上下两层间有可供通行的内部楼梯，可以单独计算。

　　7.本幢大厦的主体结构该怎样认定。

　　处理意见：本幢大厦的结构在副楼计算时认定的是钢筋混凝土结构，并已提供了成果，现主楼核心筒部位为钢筋混凝土承重，其余部位的主要承重构件是用钢型材，根据《房产测量规范》及设计单位提供结构说明计算.可认定为钢﹑钢筋混凝土结构。

　　8.在地下室的主墙体内又建了一道薄墙，认定墙体厚度时是否要考虑。

　　处理意见：由于此墙是在地下层内紧贴外墙而建，主要是起到防潮﹑美观的作用的，并非承重主墙，计算外墙厚度时可以不考虑。

　　9.本幢大厦裙楼副楼设计层高2.4米，主楼设计层高4米，这就出现了当图面显示主楼高度为5层时，在相同的高度副楼已经是7层了，内业计算时图面如何处理。

　　处理意见：作图时以主楼的层面为主，当主楼与副楼交界处发生变化时，主、附楼分别出图，并注明所属楼层，交界处墙为零。

　　10.在现场测绘过程中发现有一些地方已经封闭，形成人无法进入的封闭空间，但在图纸上并无明确的用途。这些主要出现在核心筒内以及有明确用途的公用部位结合处，通过与施工单位了解和现场察看，这些封闭部位均为不规则形状的尖角处，既无法利用又影响美观和安全，因此施工时将其封闭起来的，这些部位该如何认定.

　　处理意见： 如面积较小可以并入相邻功能部位面积(套内或共用)， 面积较大的，根据设计单位出具的设计用途说明处理，无法明确用途的可作为不分摊的共用面积。

　　现在的测绘过程中出现了一种“无效面积”的概念 ，从字面理解就是没有使用功能，无实际意义的面积，但在《房产测量规范》和 《南京市房产面积测算规则》中规定，房屋面积测算包括房屋建筑面积﹑共有建筑面积﹑产权面积﹑使用面积等测算，并没有“无效面积”的解释。笔者认为一幢建筑物从设计之初就是为了满足某种使用功能而建造的，在面积测算认定时只有计算建筑面积和不计算建筑面积之分，并没有无效和有效之分。对上述部位的认定处理，应以设计单位的说明为依据，而不能简单的以“无效面积”而论。

　　四、结束语

　　随着社会的发展，设计新颖﹑超大型﹑综合性的建筑越来越多，这也对房地产测绘工作提出了更新﹑更高的要求，我们只有通过不断的学习，提高自身的业务素质，与时俱进，才能更好为社会经济建设做出贡献。

　　参考文献：

　　1. 国家质量技术监督局2000-02-22发布，2000-08-01实施，中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-2000。

　　2. 建设部(2002)74号文《关于房屋建筑面积与房屋权属登记有关问题的通知》。

　　3.宁房管(2006)235号文《南京市房产面积测算规则》。